房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约
作者： 访问次数：24 时间：2024/05/02
——房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约裁判要旨：关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。
本诉原告（反诉被告）顾某某诉称：其与王某签订了房屋买卖合同，作为出卖方其已经按约定向王某交付房屋，王某未按约支付购房款，遂诉至法院请求判令：1.双方签订的房屋买卖合同解除；2.王某支付违约金；3.王某支付房屋占用期间的使用费。
本诉被告（反诉原告）王某辩称：顾某某单方变更付款方式，拒绝将购房款用于清偿银行贷款，并在案涉房屋上设定新的抵押，其若按约付款将有巨大风险，故中止付款，其行为不构成违约。同时提出反诉，请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.顾某某赔偿违约损失。
反诉被告顾某某辩称：在付款期限已届满的情况下，其告知王某合同解除后才设定新的抵押；其不存在违约行为，无需赔偿王某的损失。2019年8月，顾某某与王某签订了房屋买卖合同，约定：王某购买顾某某名下一套房屋，成交价为93万元，王某先行支付定金3万元以及部分购房款65万元，双方约定顾某某向王某交付房屋并过户后，王某支付剩余房款，还约定了违约责任条款。合同未就先行支付部分房款的支付方式作明确约定。后王某共计支付5万元购房款（包含3万元定金）。顾某某于2019年8月下旬将案涉房屋交付王某，后双方就购房款支付方式发生争议，合同未再继续履行。2020年1月6日，顾某某告知王某，双方房屋买卖合同解除。
2019年11月15日，双方曾约定前往银行归还涉案房屋的贷款，但顾某某未赴约。11月18日，王某要求直接以购房款还贷，顾某某不同意；顾某某要求将购房款直接支付至其账户，王某未予同意。
案涉房屋设立有两个抵押，一抵押债权金额为448000元，债务履行期限自2016年1月13日至2036年1月13日；另一抵押债权金额100万元，债务履行期限自2020年1月10日至2020年6月10日止。江苏省无锡市惠山区人民法院于2020年9月28日作出（2020）苏0206民初25号民事判决：一、顾某某和王某签订的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日起解除；二、顾某某应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还王某购房款5万元，并赔偿王某违约损失201900元；三、王某应于本判决发生法律效力之日起十五日内将案涉房屋返还顾某某，并向顾某某支付自2019年9月1日至实际返还日按照2200元/月计算的占有使用费；四、驳回顾某某的其他诉讼请求。顾某某不服一审判决，提出上诉。因未在指定的期限内交纳诉讼费，江苏省无锡市中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）苏02民终5243号民事裁定：本案按上诉人自动撤回上诉处理。法院生效裁判认为，案涉合同并未就65万元首付款的支付方式作具体的约定。结合双方出示的微信聊天记录等证据来看，可以认定双方对以购房款直接清偿顾某某银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了合意。在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础。故双方就65万元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的约定，应作为双方合同的补充。王某按照双方约定的时间和中介前往银行，其提供的银行余额查询记录也证明其具有履行合同的能力和意愿，而顾某某并未按约前往银行，在事后不再配合办理银行还贷手续，而是单方提出直接将款项汇入其账户的支付方式。顾某某单方变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权，以确保合同顺利履行，在此情况下，王某有权拒绝付款，其拒绝付款的行为并不构成违约。则顾某某在2020年1月6日解除合同的通知不能发生解除的效力。
顾某某于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成根本违约，应承担相应违约责任。鉴于合同已无法继续履行，故法院对顾某某、王某要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，顾某某应向王某返还其取得的购房款。王某应向顾某某返还房屋，法院确认合理搬迁期限为15日。王某还需向顾某某支付从房屋交付后至实际返还日的占有使用费，按照双方确认的金额计算。王某主张违约损失包括房屋差价损失，王某和顾某某商定了基准日，亦认可该基准日的评估市场价。则评估基准日价格与合同价的差价部分，应为王某的合理损失。 《中华人民共和国民法典》第488条、第563条、第566条、第577条（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第30条、第94条、第97条、第107条）
一审：江苏省无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初25号民事判决（2020年9月28日）
二审：江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终5243号民事裁定（2020年11月24日）
