承租人必看：做好这三点，提前解除租赁合同不违约
作者： 访问次数：21 时间：2024/04/19
在房屋租赁市场，很容易出现承租人提前解约，而被出租人要求承担违约责任的情况，通常租赁合同中会约定没收保证金、承担一定金额的违约金等，从而导致承租人承担巨额经济损失。
笔者在实务中也为当事人处理过多起类似争议案件，相当多的案件中所谓的违约责任只要事先稍加注意其实是可以避免的。在研究大量案件的基础上，笔者总结出如下经验供参考：
1、租赁合同中约定清楚特定的提前解约条件或者特殊情况下的免租期，比如无法实现特定的租赁用途、租赁物无法正常使用、相关政策出台等不可预料的政策变化导致承租人无法继续经营等
（1）租赁物不具备特定功能，导致承租人不能实现经营目的
广州市振坤商业管理有限公司、谭某林房屋租赁合同纠纷 (2023)粤01民终31753号
法院观点：振坤公司上诉认为楼栋内有通向顶层的排烟管道，并为此提供了视频和照片予以证明，但即便前述证据真实，也仅能证明存在排烟管道，不能证明该排烟管道是否与楼上居民共用、是否属于餐饮服务业配套的专用烟道，故振坤公司应承担举证不能的不利后果。谭某林承租涉案商铺作餐饮用途，现因振坤公司无法提供餐饮服务业配套的专用烟道，无法提供符合合同约定用途的租赁物，导致谭某林的合同目的无法实现，谭某林提出解除双方之间的租赁合同关系，具有充分的事实和法律依据。
（2）因租赁物功能受损而无法使用，维修后仍未改善，导致承租人无法正常经营
广州佳利某商业管理有限公司、广州倬某教育科技有限公司等房屋租赁合同纠纷
(2023)粤01民终31631号
法院观点：涉案房屋从承租人承租之始就存在漏水的情况，虽然佳利某公司在出现漏水后有进行维修处理，但从微信聊天记录来看，漏水情况确实频繁，佳利某公司也确认因房屋年限较长会导致出现漏水。因此，一审认为会对倬某教育公司、倬某众创公司的正常经营造成影响，倬某教育公司、倬某众创公司为及时止损提出解除合同具有合理的理由，同时认为虽然倬某教育公司、倬某众创公司存在未按时支付租金的情形，但是该事实并非导致合同解除的原因，并无不当，本院予以认可。
（3）因国家或者政府出台新政策导致出租人业务受限而无法继续经营，且不适合立即调整经营内容
天某公司房屋租赁合同纠纷
(2023)粤01民终30307号
法院观点：在合同履行过程中，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了双减政策，对校外培训机构从事义务教育阶段的学科培训业务进行严格管控，随即广东省教育厅和广州市教育局相继出台了配套的落实措施。虽然涉案场地的物理性状并未因双减政策的出台而产生使用障碍，但该场地用于开展中小学学科课外辅导业务以获取经营收益的功能必然因此受损，涉案场地与XXX培训中心的业务前景已无法匹配，XXX培训中心难以按原约定用途继续使用涉案场地以实现合同目的。从双减政策的出台背景、实施现状等，XXX培训中心在短时间内通过调整经营策略、改变经营方向等方式消除涉案场地收益功能受损状况存在较大的不确定性，不宜因此否定“双减政策”对XXX培训中心经营以及合同目的难以实现的不利影响。
2、在租赁合同中明确约定：“提前【】日发出解约通知的情况下，不视为违约”。
3、保留好相关记录，比如提前解约通知函、归还钥匙或者房卡的证明、腾退房屋证明等。
因此，承租人如需提前解约，一方面应当在租赁合同中提前设置好提前解约的条款，做到有备无患；另一方面也要做好相关证据留存，最大规避违约责任风险。
